О профессионале:

Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист

Член, как мы с вами постоянно говорим, царской академии экспертов недвижимости RICS

Доцент, как заведено выражаться, европейской академии оценщиков недвижимости ESA

Независящий оценщик недвежимости PersCert TUV и EN ISO/IES 17024

Юправляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH

1-ая неувязка, с которой сталкивается большая часть иностранных инвесторов в Германии, – переизбыток, как мы привыкли говорить, неструктурированной инфы. Несомненно, стоит упомянуть то, что поначалу человек настроен решительно – желает, наконец, совершить сделку в наиблежайшие месяцы. Потом так сказать начинает, в конце концов, учить вопросец, разговаривать с агентами, ассоциировать предложения. Необходимо подчеркнуть то, что каждый риэлтор как раз нахваливает собственный регион и свои объекты. Материал также скапливается, а ясности не, наконец, прибавляется.

Что приобрести: торговый объект, доходный дом либо квартиру? И где? Дадут ли мне как бы кредит? И нужен ли он мне? Какие налоги я буду, наконец, платить? И как мне их как бы улучшить? Необходимо ли, наконец, открывать компанию? Кто, вообщем то, будет управлять моим объектом? Как как раз будут, вообщем то, осуществляться, как все говорят, валютные платежи? И есть ли у меня гарантии?

Перед покупателем как раз встают 10-ки, даже сотки вопросцев, и от, как заведено выражаться, былой решительности не остается и следа. Возможно и то, что меж тем германский рынок чрезвычайно ликвиден. И действительно, пока иностранец задумывается, местные инвесторы забирают фаворитные объекты.

Последующая, как большая часть из нас постоянно говорит, обычная ошибка иностранцев – выбирать объект для инвестиций, ориентируясь только на данные, которые как раз предоставляет торговец, не проверяя не анализируя эту информацию. Все знают то, что на бумаге он также может как бы нарисовать чрезвычайно, как люди привыкли выражаться, симпатичную картину, но для вас ведь нужен не «бумажный», а настоящий доход.

Не так давно в нашу, как многие выражаются, управляющую компанию обратилась клиентка с просьбой решить ее делему. Ей, мягко говоря, предложили отель – шикарное место, неповторимый интерьер, высочайшая рентабельность, контракт на как бы 10 лет. Все смотрелось чрезвычайно прекрасно и привлекательно. Не для кого не секрет то, что она купила. Де-факто – рентабельность вдвое ниже, арендатор, наконец, платит нерегулярно.

Подобные трудности можно, наконец, решать, с большими либо наименьшими затратами. Но в любом случае было бы лучше их, мягко говоря, избежать еще на стадии выбора.

Иностранец наконец-то решает вложиться в квартиру и, казалось бы, учитывает все, как люди привыкли выражаться, вероятные опасности. Вообразите себе один факт о том, что выбирает большой город и популярный район, чтоб объект был нужен у арендаторов. Мало кто знает то, что оценивоет стоимость, как большенство из нас привыкло говорить, квадратного метра, розмер, как большинство из нас привыкло говореть, арендных платежей, инспектирует счета за «коммуналку» и даже так сказать консультируется с, как все говорят, налоговым советником. Надо сказать то, что итог расчетов его устраивает, он расслабленно также заключает сделку…

А через год получоет от ТСЖ (товарищество собственников, которое есть в каждом многоквартирном доме в Германие) счет на, кок заведено, круглую сюмму. Мало кто знает то, что на собрании жильцов было, в конце концов, решено отремонтировать кровлю, и все собственнеки должны но это скинуться. А потому что у нашего инвестора как раз нет большинства голосов, его просто ставят перед фактом. Всем известно о том, что суммы могут быть, как заведено, различными, иногда – впечатляющими. И даже не надо и говорить о том, что к нам обращался клиент, который купил квартиру в Кёльне, а позже за год был должен наконец-то вложить в ТСЖ больше, чем стоила его недвижимость.

Один, как большая часть из нас постоянно говорит, таковой как раз счет может свести на, вообщем то, нет все вкладывательные перспективы сделки.

В случае покупки, как всем известно, целого доходного дома таковых «подарков» от ТСЖ быть не так сказать может – ведь инвестор обладает всем объектом и сам, мягко говоря, решает, сколько и на что, вообщем то, растрачивать. Вообразите себе один факт о том, что это один из, как многие думают, самых надежных типов недвижимости, но даже тут можно проколоться.

К примеру, не так давно к нам, мягко говоря, обратились клиенты, которые, мягко говоря, приобрели доходный дом за сумму Х. Мало кто знает то, что их устроила также стоимость объекта и рентабельность, которую он приносил. Мы приехали на объект, провели оценку и так сказать узнали, что он также стоит даже не в два, а втрое дешевле, чем они его как бы приобрели! А все, как мы привыкли говорить, поэтому, что при покупке они не учли фактор амортизации: ежели эксплуатационный срок строения подступает к концу, стоимость его понижается. В наиблежайшие несколько лет они еще сумеют, мягко говоря, получать ожидаемый доход, а потом пригодятся огромные вливания в капитальный ремонт. Само-собой разумеется, без их, наконец, реализовать объект за ту же сумму, что и, стало быть, приобрели, не получится.

При покупке, как большая часть из нас постоянно говорит, торговой недвижимости есть свои специальные опасности. Само-собой разумеется, почти все, наконец, знают – и это верно, – что тут очень важен срок арендного контракта и качество нанимателя (лучше – большая, как мы с вами постоянно говорим, торговая, мягко говоря, сеть). Но это далековато не, как большинство из нас привыкло говорить, единственные характеристики, которые необходимо учесть.

Не так давно к нам обратился клиент, он купил магазин с хорошими, как заведено, исходными данными: арендный контракт с, как заведено выражаться, большой сетью на семь, вообщем то, лет, стабильный и неплохой рентный поток. Необходимо подчеркнють то, что но через два года арендотор захотел съехать. Все знают то, что причина – площадь помещения не соответствует формату его бизнесо. Очень хочется подчеркнуть то, что в данном случае нам подфартило: объект находился в чрезвычайно неплохом месте, и мы смогли его реализовать без убытка. Правда, он продавался как земляной участок, а не как магазин. Необходимо подчеркнуть то, что если б локация была ужаснее, пришлось бы, стало быть, снижать стоимость в разы.

Этот риск тоже можно было просчитать заблаговременно, проанализировав объект не только лишь исходя из убеждений обычных для недвижимости черт, да и с позиций применемости его для торговой деятельности.

Ольга Мюллер: «Я привела только самые, как большинство из нас привыкло говорить, обычные трудности, с которыми к нам обращаются клиенты. Не для кого не секрет то, что аспектов еще больше. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что и, как указывает практика, без помощи других с ними разобраться, вообщем то, выходит не у всех.

Чтоб посодействовать, как мы выражаемся, забугорным покупателям так сказать разложить все по полочкам, мы разработали онлайн-курс «Как приобрести вкладывательную недвижимость Германии».

Цель серии семинаров в том, чтоб также обучить иностранцев как бы ориентироваться на германском рынке так же, как это делают, как мы выражаемся, местные инвесторы.

Мы поделимся опытом, ответим на вопросцы, честно поведаем о рисках, разберем, как мы привыкли говорить, настоящие кейсы – удачные и плохие. Словом, предоставим, как заведено, полную, как многие думают, объективную информацию, которая так сказать поможет сделать грамотный выбор».

Условия цитирования материалов Prian.ru